Garantias locatícias

Imóveis 9 de março de 2022

Quem já precisou alugar um imóvel, residencial ou não, sabe que a grande maioria dos proprietários e imobiliárias exigem uma garantia contratual, mas a boa notícia, caso esteja nesta situação, é que está cada dia mais fácil e rápido resolver esta questão diante da diversidade de opções disponíveis e aceitas no mercado, sendo expressamente proibido a exigência de mais de uma modalidade, conforme rege o parágrafo único do artigo 37 da Lei do Inquilinato (8.245/91).

No entanto, antes de pontuarmos cada uma delas, é importante dizer que o locador/administrador não é obrigado a aceitar todas elas, podendo exigir a que lhe for mais conveniente, por exemplo, mesmo que você tenha preferência por ofertar um fiador, o proprietário ou imobiliária pode não aceitar e solicitar uma outra garantia.

CAUÇÃO

Caução nada mais é do que fornecer algo como garantia de uma dívida ou, como é o caso dos contratos locatícios, de uma obrigação futura, podendo ser financeira, popularmente conhecido como “depósito caução” ou por meio de um bem, seja móvel ou imóvel.

No caso de bens móveis, a caução deverá ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos, enquanto na de imóveis deverá ser averbada à margem de sua respectiva matrícula, junto ao Oficial de Registro de Imóveis.

No entanto, a caução financeira acaba por ser a mais utilizada, salientando que a legislação limita em até três vezes o valor do aluguel e que este deve ser depositado em uma conta poupança.

TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO

Esta modalidade não deixa de ser uma caução e está mais difundida a cada dia, na qual o locatário dá em caução ao locador, um título de capitalização emitido por uma seguradora e específico para este fim.

A principal diferença é que a legislação, neste caso, não limita o valor a três alugueis, ficando a critério do locador ou da imobiliária, determinar o valor que preferir.

Além disso, há outras questões que a diferenciam da caução financeira, sendo elas:

– Normalmente o título possui vencimento anual, sendo que na eventualidade de precisar ser resgatado antecipadamente, sofrerá m deságio por conta dos custos de emissão, administrativos, impostos, comissão da corretora de seguros, lucro da seguradora, entre outros.

A boa notícia é que é possível resgatar 100% do valor “depositado” no seu vencimento, pois como é corrigido pela TR, normalmente acontece de superar o valor inicial.

– O titular concorre a prêmios mensais em dinheiro pela loteria federal;

– As seguradoras oferecem alguns serviços emergenciais gratuitamente, como chaveiro, eletricista, encanador, entre outros.

FIADOR

Esta, que já foi “de longe” a mais utilizada, vem perdendo espaço e dando lugar as demais modalidades por diversas razões, entre elas o possível constrangimento de ter que pedir tal favor a um terceiro e a burocracia, pois normalmente demanda mais documentos, tempo, além de ser mais trabalhoso e custoso efetivar/executar eventuais cobranças.

Diferente do que a maioria das pessoas acha, o fiador, seja uma pessoa física ou jurídica, não é obrigado a possuir um bem imóvel livre de ônus, pois a pessoa é a garantidora do contrato, podendo eventualmente, responder com seu patrimônio, e por esta razão que usualmente os locadores e imobiliárias pedem a comprovação da propriedade de um ou mais imóveis.
No entanto, é importante citar que este bem não fica alienado por conta do contrato, pois isto se enquadraria na modalidade de “caução” explicada anteriormente e, caso fosse alienado, se configuraria duas garantias, o que é expressamente proibido por lei.

Agora vamos a um exemplo prático:

Eventualmente, um fiador sem bens imóveis pode ser “melhor” do que um que os possua, e você deve estar se perguntando: “Como assim? Sempre ouvi dizer que é obrigatório!”. Calma, vamos te esclarecer.

Veja bem, se um fiador tem um imóvel, porém não possui mais patrimônio, seja imóvel, móvel ou financeiro, e possui uma renda mensal limitada, talvez seja mais difícil conseguir cobrá-lo ao invés de um fiador que, mesmo não tendo imóveis, tenha um rendimento extremamente alto e um considerável patrimônio financeiro, ou seja, que tenha além de solvência, liquidez.

SEGURO FIANÇA / SEGURO ALUGUEL

Como o nome já diz, trata-se de um seguro contratado junto a uma seguradora regulamentada pela SUSEP, a qual emitirá uma apólice constando o Locatário como Garantido e o Locador como Segurado.

Diversas seguradoras possuem este seguro, sendo que as coberturas são bastante semelhantes:

Coberturas Compulsórias (obrigatórias):

– Aluguel

– Taxa Ordinária de Condomínio (quando houver)

– IPTU (quando houver)

Coberturas Facultativas (opcionais)

– Contas de Energia

– Contas de Água/Esgoto

– Contas de Gás

– Pintura Interna (possível somente quando houver pintura nova)

– Pintura Externa (possível somente quando houver pintura nova e for um imóvel residencial do tipo casa)

– Danos Físicos ao Imóvel
– Multa por Rescisão Antecipada

Hoje em dia a aprovação está muito simples e rápida, além de algumas seguradoras possuírem produtos simplificados no qual basta o nome e CPF dos pretendentes, com o resultado da análise disponível em poucos segundos e parcelamento mensal sem juros.

As seguradoras também fornecem alguns serviços residenciais gratuitamente, além de descontos em algumas empresas de mudança e outros benefícios ao inquilino/garantido.

CREDPAGO

CredPago é uma startup, mas como a empresa inovou e foi pioneira neste formato de garantia, acabou se tornando sinônimo do produto/serviço, assim como as marcas Gillette, Bombril e Band-Aid, por exemplo.

A novidade não é a garantia em si, pois se trata de uma fiança comum, semelhante a uma carta fiança contratada junto a um banco ou emitida por uma empresa, nas quais estão dispostas as condições e limites da garantia.

Entretanto, a novidade está no formato da análise e cobrança, que é realizada em poucos minutos de forma 100% digital, assim como a cobrança que é efetuada por meio de um cartão de crédito do cliente, que pode parcelar o valor em até 12 vezes.

Para contratação, basta o cliente possuir um ou mais cartões com limite disponível de pelo menos 4 vezes o valor solicitado pelo locador ou imobiliária, que normalmente consideram o pacote locatício (soma do aluguel, condomínio e IPTU).

Também é possível utilizar cartões de terceiros

Caso o interessado não possua limite ou até mesmo não tenha um cartão, em alguns casos, a CredPago aprova o cadastro/cobrança por cartão de terceiros e/ou efetua as cobranças por meio de boleto bancário.

 Assim como as seguradoras que emitem título de capitalização e apólice de seguro fiança, a CredPago também fornece alguns serviços residenciais gratuitamente.

CARTA FIANÇA

Já não é muito utilizada, mas concerne quando um banco ou uma empresa emitem um documento específico garantindo um contrato de locação.

Este documento pode dar garantia ilimitada, mas normalmente prevê limitações e especificações.

Os bancos cobram uma taxa por isso, já as empresas costumam fornecer gratuitamente a seus colaboradores, habitualmente quando estes precisam se mudar de município, seja por contratação ou por transferência.

LOCAÇÃO SEM GARANTIA

Também é possível firmar um contrato locatício sem qualquer garantia, e apesar do locador ou administradora demandarem um cuidado extra na análise do propenso locatário, que devem saber muito bem o que estão fazendo devido aos riscos inerentes a isto, existem algumas vantagens previstas em lei:

– É possível cobrar os alugueres antecipadamente, conforme prevê o Art. 42 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91);

– É possível pleitear ação de despejo por medida liminar para desocupação em até 15 dias, conforme o Parágrafo 1º e seus incisos, do Art. 59 da Lei do Inquilinato.

A Espaço Haus trabalha com todas as modalidades e formatos de garantias, dependendo do contexto de cada negociação, sempre com muito critério e zelo, pois temos plena ciência do tamanho da importância e responsabilidade necessária para administrar o patrimônio de outras pessoas, que em muitos casos, demandaram muito tempo e esforço para conquistá-lo.

 

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